房产税立法前必须要解决土地续期的矛盾

信息时报

近日有媒体报道，温州20年住宅用地使用权年限到期，要花几十万元“延期”，在社会各界引发热议。广州市国规委相关负责人表示，广州尚未有项目需要延续土地使用权期限，也暂时未有政策明确住宅用地满70年后如何具体处理及土地出让金如何交纳的标准。

围绕商品房住宅，居民有两个权利：一是作为不动产的房屋产权，具有永久性质；二是开发商通过拍卖获得的出让性质的国有土地使用权，期限最高为70年，《物权法》规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。于是，由此产生了一个矛盾：土地使用权是有期限的，建在土地上的房屋产权却是永久性的。皮之不存毛将焉附？未来，土地使用权到底该如何“自动续期”？

这方面，深圳有过探索。根据2004年4月印发的《深圳市到期房地产续期若干规定》，到期房地产，在不改变用途的情况下，业主可按有偿使用土地的原则，延长土地使用年期，补缴地价数额为公告基准地价的35%。因为不需要100%补地价，而是打了个3.5折，深圳政策获得了居民支持。然而，深圳的探索并没有回答“国家规定的最长使用年期”到期后，土地使用权具体该如何续期。而且，由此导致不少开发商纷纷进驻老旧小区改造，老房子也“似乎是越来越值钱”。因为土地使用权离最高70年的期限越来越近，按3.5折续期可以降低开发商用地成本，这事实上加剧了房屋产权与土地使用权之间的矛盾。

表面上，由于商品房住宅土地使用权多为70年，量大面广的使用权到期问题，将会在几十年后集中出现。正因此，广州目前既未有需要续期的项目，也没有续期的相关具体方案，看似不用太过着急。但是，土地使用权如何“自动续期”问题却不能无解，这牵涉到了即将出台的房地产税，不应该再模棱两可了。

现有的商品房价格中，已经包含了直接针对房地产征收的多种税费基金，其中包括房产税、城镇土地使用税、土地增值税、契税、耕地占用税等，当然还有来自于房地产的营业税、企业所得税等。在业内有关专家看来，未来出台的房地产税至少应该取代上述除房地产商层面的五种税。那么，如果房地产税出台，其已经包含了城镇土地使用税、土地增值税等等，土地使用权到期后是否要花大价钱续期，就值得商榷。

退一步讲，如果土地使用权到期后土地出让金继续存在，即有偿续期，那么开征房地产税，其税率就有考虑土地出让金而相应下调的必要，否则会有税费重叠的嫌疑。房地产税法立法已经列入了全国人大常委会的立法规划。这种进程的当口，需要及早对土地使用权到期后如何“自动续期”依法作出规制，从而为房地产税立法清除一个障碍。

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