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房产税立法前必须要解决土地续期的矛盾

发布时间:2021-01-08 03:57:32 阅读: 来源:打包带厂家

信息时报

近日有媒体报道,温州20年住宅用地使用权年限到期,要花几十万元“延期”,在社会各界引发热议。广州市国规委相关负责人表示,广州尚未有项目需要延续土地使用权期限,也暂时未有政策明确住宅用地满70年后如何具体处理及土地出让金如何交纳的标准。

围绕商品房住宅,居民有两个权利:一是作为不动产的房屋产权,具有永久性质;二是开发商通过拍卖获得的出让性质的国有土地使用权,期限最高为70年,《物权法》规定,住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。于是,由此产生了一个矛盾:土地使用权是有期限的,建在土地上的房屋产权却是永久性的。皮之不存毛将焉附?未来,土地使用权到底该如何“自动续期”?

这方面,深圳有过探索。根据2004年4月印发的《深圳市到期房地产续期若干规定》,到期房地产,在不改变用途的情况下,业主可按有偿使用土地的原则,延长土地使用年期,补缴地价数额为公告基准地价的35%。因为不需要100%补地价,而是打了个3.5折,深圳政策获得了居民支持。然而,深圳的探索并没有回答“国家规定的最长使用年期”到期后,土地使用权具体该如何续期。而且,由此导致不少开发商纷纷进驻老旧小区改造,老房子也“似乎是越来越值钱”。因为土地使用权离最高70年的期限越来越近,按3.5折续期可以降低开发商用地成本,这事实上加剧了房屋产权与土地使用权之间的矛盾。

表面上,由于商品房住宅土地使用权多为70年,量大面广的使用权到期问题,将会在几十年后集中出现。正因此,广州目前既未有需要续期的项目,也没有续期的相关具体方案,看似不用太过着急。但是,土地使用权如何“自动续期”问题却不能无解,这牵涉到了即将出台的房地产税,不应该再模棱两可了。

现有的商品房价格中,已经包含了直接针对房地产征收的多种税费基金,其中包括房产税、城镇土地使用税、土地增值税、契税、耕地占用税等,当然还有来自于房地产的营业税、企业所得税等。在业内有关专家看来,未来出台的房地产税至少应该取代上述除房地产商层面的五种税。那么,如果房地产税出台,其已经包含了城镇土地使用税、土地增值税等等,土地使用权到期后是否要花大价钱续期,就值得商榷。

退一步讲,如果土地使用权到期后土地出让金继续存在,即有偿续期,那么开征房地产税,其税率就有考虑土地出让金而相应下调的必要,否则会有税费重叠的嫌疑。房地产税法立法已经列入了全国人大常委会的立法规划。这种进程的当口,需要及早对土地使用权到期后如何“自动续期”依法作出规制,从而为房地产税立法清除一个障碍。

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