管理三费背后的上市房企管控能力分析
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管理费用、财务费用和销售费用等三项费用是企业管理成本的重要组成部分,也是各企业在降低企业管理成本的举措中最先想到的解决方法。但克而瑞(中国)研究中心对于国内典型上市房地产企业的销售费用、管理费用和财务费用的费率变化跟踪发现,大多数企业的降费愿望总是被管控能力弱、市场变化等不可控因素干扰,而保利等央企的管控能力在三费控制方面体现得较为明显。
“三费”合计比重:
央企和地方国企控制效果突出
如果抛开现有的数据,可能很多人都会自然地得出以下结论:民营企业降低费用的动力和效果最好,因为省出来的钱是老板的;资本化企业实行现代企业制度,优秀的管理能力也能够明显降低管理成本。
但是根据克而瑞(中国)研究中心的数据显示:恰恰是人们印象中管理效率较低、官僚作风严重的央企和地方国营企业在三项费用的控制方面占据明显优势。在克而瑞(中国)研究中心抽样的30个企业样本中,只有7个企业在2008年实现了三项费用合计比重的下降,其中有4个是地方国营企业、1个是央企。央企和地方国企的三项费用率下降主要得益于他们融资能力和销售费用的控制;而民营企业的费用上升主要体现在企业的融资成本较高。销售费率:8成地方国企下降明显
克而瑞(中国)研究中心统计的10个典型上市地方国企中有80%的企业在2008年的销售费用率明显下降。一方面因为地方国企一般企业销售规模小,销售管理的半径较大型企业小;另一方面也凸显了地方国企在区域内部运营过程中熟知地方市场和客户、采用灵活的营销手段以及有效降低销售费率的优势。
万通和保利是2008年除地方国企之外的销售费用率下降的两个企业。万通销售费率下降主要源于公司2008年销售回款同比明显增加而销售费用基本稳定;保利则在去年的市场销售中展示了央企黑马的风采,体现了其灵活的营销手段和优秀的产品能力。
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